Temos tratado de forma recorrente aqui no blog sobre a queda taxa de juros e seus impactos para o portfólio do investidor. Nesse post veremos esse fenômeno de outro ângulo: como a redução da Selic afeta um dos setores mais importantes da economia brasileira, a construção civil, em especial, a atividade de incorporação.

Acho que o leitor não tem dúvidas sobre os benefícios da queda do juros para atividade econômica. Esse contexto é especialmente benéfico para a  incorporação imobiliária, tendo em vista que essa atividade emprega altos volumes de capital. Além dos vergalhões de aço, cimento, guindastes, operários, betoneiras, é preciso crédito. O crédito na construção civil é tão essencial quanto o concreto.

A melhora da atividade econômica (já discutimos sobre isso aqui no blog da Luminus – parte 1 e parte 2), tem se refletido em diversos indicadores econômicos, principalmente no desemprego, o qual apresenta queda gradativa, mas constante. Soma-se a isso uma inflação baixa, o que ajuda a recuperar a renda perdida ao longo da crise.

O resultado é uma situação muito melhor para os consumidores, que com certeza voltarão a sentir confiança necessária para adquirirem um imóvel.

A expectativa das famílias em relação ao futuro, mostrada no gráfico abaixo, tem melhorado fortemente desde o começo do ano passado e acelerado ao longo deste ano, o que nos mostra que a recuperação da economia já é uma realidade para muitos brasileiros.

O emprego, conforme mencionamos acima, também apresenta melhora importante. Já são 5 meses consecutivos nos quais há mais contratações do que demissões no mercado de trabalho. O gráfico abaixo ilustra essa situação.

A combinação de juros menores com o potencial crescimento do PIB é muito benéfico para a atividade imobiliária. A melhora do humor do setor fica evidente no gráfico abaixo, que mostra a expectativa do setor, medida pela Fundação Getúlio Vargas.

A dependência da atividade de incorporação se dá de duas maneiras. Tanto o incorporador precisa contrair empréstimos, para financiar a produção dos empreendimentos, bem como o comprador de financiamento, pois só assim pode viabilizar a aquisição do seu imóvel.

Para que o leitor entenda melhor a necessidade de capital de uma incorporadora, fizemos um diagrama mostrando como funciona o ciclo de caixa de empreendimento imobiliário. A linha vermelha, que depois se transforma em azul, representa o fluxo de caixa (saldo dos recebimentos e pagamentos) de um projeto:

Como mostra a figura acima, dividimos o ciclo em 4 fases: (1) A compra do terreno; (2) Lançamento; (3) Construção e (4) Entrega do empreendimento. Vamos analisar cada uma delas a fundo:

Fase 1 – Compra do terreno: O fluxo de caixa é negativo, pois a incorporadora paga pelo terreno e começa a investir no desenvolvimento do projeto. Equipes de engenharia e arquitetura estudam o produto que melhor atende às necessidades de uma determinada região.

Fase 2 – Lançamento: A incorporadora apresenta o projeto para o público e inicia-se a fase de vendas. Essas proporcionam entrada de recursos, melhorando o fluxo de caixa.

Fase 3 – Construção: O fluxo de caixa piora, pois nessa fase acontece o maior desembolso. Há ainda o agravante de ser a fase de maior duração. Aqui o crédito é essencial, pois financia a produção do empreendimento.

Fase 4 – Entrega: Com o empreendimento pronto, a construtora começa a ter o fluxo de caixa positivo, uma vez que as despesas com a obra cessam. Também  acontece o “repasse” do cliente para o banco. A não ser que o proprietário tenha recursos para quitar o valor do imóvel à vista, deverá contratar um empréstimo bancário para financiar o saldo a pagar. Quando isso acontece, o banco paga a construtora e o proprietário da unidade passa a ser a devedor da instituição financeira. Esse é momento de maior entrada de caixa para a incorporadora.

Conforme mencionamos acima, não é apenas a incorporadora que ganha com a taxa de juros mais baixa, o comprador também. Segundo estudo feito pelo Itaú-BBA, a cada 1% que a Selic cai, a taxa do financiamento imobiliário cai em média 0,65%/0,7%.

Grandes construtoras também estão com elevados níveis de estoque, tanto de unidades em construção, como também de unidades prontas. Assim, com a virada da maré, elas começam a ser vendidas, e como mostra o diagrama acima, o que implica na geração de caixa positivo para essas empresas, melhorando a liquidez e a situação financeira delas.

Nossa opinião é que a combinação de queda de juros, aumento da confiança (das famílias e dos empresários), incremento da atividade econômica e melhora gradativa do mercado de trabalho farão com que os antigos estoques sejam vendidos, o que trará alívio financeiro para algumas empresas do segmento. Isso, por sua vez, permitirá às incorporadoras lançarem novos projetos, os quais encontrarão um consumidor mais confiante e com maior renda disponível para adquirir novas unidades. Dessa forma, nossa crença é que estamos no início de um círculo virtuoso para o segmento da construção civil.

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